Abogado urbanista
Ante el cliclo alcista que afortunadamente atraviese el mercado inmobiliario en España resulta de interés analizar una de las cuestiones jurídicas más importantes en las compraventas de viviendas: los posibles expedientes administrativos existentes de disciplina urbanística. En primer lugar hay que precisar un aspecto del Derecho Urbanístico básico en materia sancionadora, y es que ante la ejecución de una obra no ajustada a la legalidad urbanística o a una licencia concedida, los ayuntamientos deben iniciar dos expedientes de disciplina urbanística de forma paralela y, lo más importante, de forma independiente: el expediente sancionador y el expediente para la protección de la legalidad urbanística.
El Reglamento de Disciplina Urbanística de junio de 1978, aplicable como norma supletoria en toda España y cuyo contenido ha sido tan sólo matizado por las normas autonómicas que regulan dicha materia, distingue de forma muy clara los dos expedientes así como sus distintos supuestos.
Respecto al expediente para la protección de la legalidad urbanística, regulado en los artículos 29 a 44 del Reglamento nacional de Disciplina Urbanística, fundamentalmente tiene como objetivo la paralización de la obra no ajustada al planeamiento o a la licencia, el requerimiento para su legalización si fuese posible, y en su caso, la demolición de lo ilegalmente construido. El Reglamento de Disciplina Urbanística también prevé en este expediente otros supuestos, como es la construcción no ajustada al planeamiento con licencia ilegal y la construcción en zonas verdes, al que da un tratamiento específico por su especial gravedad.
De forma independiente a este expediente, los Ayuntamientos ante obras no ajustadas al planeamiento o a la licencia concedida, deben iniciar un expediente sancionador, regulado en los artículos 51 a 91 del Reglamento de Disciplina Urbanística, a través del cual, se deberá probar la comisión de una infracción urbanística, su responsable así como se impondrá una sanción al mismo.
La primera cuestión importante sobre la materia de este artículo se regula precisamente en el artículo 57.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística que establece que “en las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionadas por infracciones urbanísticas el promotor, el empresario de las obras y el técnico director de las mismas”. De la lectura de este artículo difícilmente puede deducirse una práctica muy habitual en la compra de viviendas y es comprobar la inexistencia de expedientes sancionadores o de sanciones urbanísticas, como si hubiese alguna posibilidad de que pudiesen afectar al comprador, cuando el citado artículo es muy claro sobre quienes son las personas responsables: el promotor, el empresario de las obras y el técnico de las mismas. En ningún caso por tanto un comprador de una vivienda es una persona responsable de las infracciones urbanísticas cometidas en la misma y por tanto de las posibles sanciones acordadas por el Ayuntamiento.
La segunda cuestión, también importante y además evidente, es que los expedientes para la protección de la legalidad urbanística si que afectan a un posible comprador de la vivienda, pues ya el artículo 31 del Reglamento de Disciplina Urbanística establece que se requerirá para la legalización o en su caso demolición al promotor de las obras o a sus causabientes, es decir, quien hubiese sucedido al promotor por cualquier título jurídico. La jurisprudencia también se ha pronunciado sobre ello, y en sentencias de Tribunal Supremo como la de 26 de septiembre de 2006, se establece claramente que «los terceros adquirentes del edificio cuyo derribo se ordena, o de sus elementos independientes, ni están protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ni están exentos de soportar las actuaciones materiales que lícitamente sean necesarias para ejecutar la sentencia”. Para ello, la citada sentencia se basa en lo que establecía el artículo 21 de la Ley de suelo de 1998, que prácticamente establece lo mismo que el artículo 19.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008, y es que el nuevo titular tras la transmisión de una finca, queda subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del propietario anterior, deberes urbanísticos como puede ser la demolición acordada en vía administrativa o judicial. Por tal motivo, y para mayor transparencia en las transmisiones de terrenos, resulta de enorme interés los apartados segundo y tercero del citado artículo 19 que se transcribe:
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título: a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14 (relativo a las actuaciones de transformación urbanísticas) 3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
Es decir, que si una vivienda está incluida en un área o sector de suelo urbanizable o urbano no consolidado en el que se va a llevar a cabo una actuación de urbanización o de dotación y no se especifican en el contrato de compraventa los deberes legales y obligaciones pendientes de cumplir, el comprador podrá rescindir el contrato durante el plazo de cuatro años siguientes.
Cuestión distinta es el plazo que tienen los ayuntamientos para ejecutar una resolución que acuerda una demolición. El citado artículo 31 del Reglamento de Disciplina Urbanística, redactado en una época y para una sociedad algo distinta a la actual, establecía únicamente el plazo de 1 año desde la total terminación de las obras. Sin embargo, uno de los matices introducidos por la mayoría de normas de las Comunidades es precisamente un plazo distinto, que por regla general es de cuatro años, aunque algunas como Andalucía han establecido 6 años y otras incluso 10 años. Ello significa que si ha transcurrido el plazo de 4, 6 o en su caso 10 años según la Comunidad, desde la terminación de la obra ilegal sin que el Ayuntamiento haya iniciado o bien resuelto un expediente de protección de la legalidad urbanística, en tal caso la obra ya no podrá demolerse y el comprador de la vivienda podrá tener la seguridad de no quedar afectado por tal ilegalidad. Si el expediente se hubiese iniciado pero no hubiese un acuerdo de demolición, estaríamos en el mismo caso que el anterior, tampoco le afectaría, por eso tiene tan poco sentido la práctica habitual de solicitar a los Ayuntamientos la certificación de existencia de expedientes administrativos de disciplina urbanística, dado que los no finalizados, en nada afectan a un comprador si ha transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, es decir, el plazo que tienen los Ayuntamientos para acordar la orden de demolición.
Ahora bien, si hubiese una resolución definitiva acordando la demolición, en tal caso, el comprador deberá tener en cuenta el plazo que tiene el Ayuntamiento para ejecutar dicho acuerdo de demolición, que es de 15 años según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 29 de diciembre de 2010, que asimila al mismo plazo para el ejercicio de las acciones personales en materia civil.
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Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado especializado en Derecho Urbanístico