El deber de conservación en las urbanizaciones

El deber de conservación en las urbanizaciones

En España son muchas las urbanizaciones que no han sido recepcionadas por los Ayuntamientos, con el ánimo de que sean los propietarios quienes hagan frente a los gastos de conservación de la urbanización, debido a la escasez de medios económicos de aquéllos y debido al uso casi exclusivo que hacen tales propietarios de la urbanización. Sin embargo, desde el punto de vista de los propietarios, entienden que deberían ser los municipios quienes abonasen los costes de conservación (acerado, asfaltado, alumbrado, etc.) porque pagan el IBI igual que los propietarios de los centros urbanos.

La consecuencia, en muchos casos, es que las urbanizaciones ni las conservan los ayuntamientos ni tampoco los propietarios, por lo que su estado es de un enorme deterioro. Hasta que se produzca la cesión de la urbanización, es la junta de compensación o el agente urbanizador el responsable de su conservación. En consecuencia, el propietario del suelo (o el promotor) será el único responsable de la conservación de la urbanización una vez ejecutada ésta, hasta tanto no se lleve a cabo la recepción de las obras y servicios por la administración.

La consecuencia más importante de la cesión de la urbanización al ayuntamiento es el inicio de la obligación municipal de conservación de la urbanización, que es el principio general. La excepción es que la obligación de conservación tras la recepción corresponda a los propietarios, para lo cual será necesario o que la asuman voluntariamente o bien que así se establezca en el planeamiento.

En el caso de que sean los propietarios los obligados a la conservación de la urbanización tras su recepción, lo razonable sería que en el momento en que el uso de la urbanización no sea ya casi exclusivo de los propietarios debido el crecimiento de la ciudad, comience el municipio, de forma total o parcial, a conservar la urbanización. Si corresponde a los propietarios la obligación de conservación de la urbanización, será obligatoria la constitución de una entidad urbanística de conservación.

Sin embargo, en la práctica, son muchas las urbanizaciones en España que se conservan bajo el régimen de comunidades de propietarios o macrocomunidades, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, lo que es contrario a la obligación de constitución de estas entidades urbanísticas colaboradoras. La diferencia más importante respecto a las comunidades de propietarios, es que las EUC tienen personalidad jurídica y además pueden utilizar la vía de apremio, con la colaboración municipal, para el cobro de las cuotas de conservación de la urbanización. El régimen jurídico de las entidades urbanísticas de conservación se regirá por lo establecido en la legislación urbanística autonónica y, supletoriamente, por los arts. 24 a 30 RGU que regulan las entidades urbanísticas colaboradoras y, sobre todo, por lo establecido en sus estatutos.

La constitución de las EUC deberá ser aprobada, así como los estatutos, por el Ayuntamiento, y posteriormente se inscribirán en el Registro de Entidades Urbanísticas colaboradoras de la delegación provincial del organismo autonómico con competencias en materia de urbanismo. A partir de dicha inscripción, la EUC tendrá personalidad jurídica.

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Alejandro Javier Criado Sánchez

Abogado urbanista y presidente de la Fundación FYDU

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