En un artículo anterior de la revista para el boletín de julio, se hizo un breve análisis de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Sin embargo, resulta interesante destacar algunas de las modificaciones más destacadas, entre las cuales se encuentra la que afecta a la figura del agente urbanizador a nivel nacional.
El agente urbanizador se inició como una forma de llevar a cabo la ejecución del planeamiento en la Comunidad Valenciana y posteriormente se extendió a todas las Comunidades de España. Básicamente es una empresa, pública o privada, elegida en concurso público y cuya función es asumir la responsabilidad de la ejecución del planeamiento en un determinado ámbito de ejecución, es decir, la reparcelación y la urbanización. Aunque ha sido objeto de muchas quejas de ciudadanos extranjeros ante distintas instituciones de la Unión Europea, lo que hace el agente urbanizador en España es prácticamente lo mismo que hacen empresas contratistas en otros Estados miembros de la Unión Europa, y de hecho, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido en distintas sentencias que la legislación urbanística de la Comunidad Valenciana no es contraria a las normas europeas de contratación pública.
Lo que si ha quedado de las infundadas quejas de ciudadanos extranjeros es una mala imagen de la contratación pública de la ejecución del planeamiento denominada «agente urbanizador», y posiblemente por ese motivo, la nueva versión del artículo 6 de la Ley de Suelo tras su reforma por la Ley 8/2013 establece únicamente la posibilidad de contratación a una empresa como «agente urbanizador» a iniciativa pública o como gestión indirecta de sistemas de ejecución públicos. Por tal motivo, el agente urbanizador no podrá ser adjudicatario de un concurso a iniciativa privada o bien como gestión indirecta de un sistema privado como es el de compensación. De hecho, establece expresamente que la iniciativa privada en la ejecución del planeamiento únicamente podrá llevarse a cabo por los propietarios de suelo.
El artículo 6 de la Ley de Suelo, en su vigente redacción, relativa a la iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias, establece lo siguiente:
1. Los particulares, sean o no propietarios, deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pública como privada. 2. En los supuestos de ejecución de las actuaciones de transformación urbanística y edificatorias mediante procedimientos de iniciativa pública podrán participar, tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia. 3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho. 4. La iniciativa privada podrá ejercerse, en las condiciones dispuestas por la Ley aplicable, por los propietarios. 5. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para la transformación urbanística o la actuación edificatoria del ámbito de que se trate, como los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa autorización de la Administración urbanística competente, tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.
Las consecuencias prácticas es que aunque esta figura ha sido poco utilizada en España en general, salvo en las Comunidades de Castilla la Mancha y Valencia, lo cierto es que aunque se establezca como posibilidad la iniciativa privada del agente urbanizador en las legislaciones urbanísticas de las Comunidades, ya no son de aplicación por ser de aplicación directa el citado artículo de la Ley de Suelo. Es decir, una empresa que no sea propietaria de suelo en un ámbito de ejecución no puede plantear una iniciativa para la adjudicación por concurso la ejecución de planeamiento.
De todas formas, tampoco esta reforma debe tener mayor problema, puesto que sin perjuicio de la regulación urbanística de la gestión indirecta que hayan realizado las Comunidades de los sistemas de ejecución públicos, es igualmente de aplicación la Ley de Contratos del Sector Público para la contratación de obras de urbanización o bien para la contratación de la redacción del proyecto de reparcelación, sin que deba descartarse en el futuro la regulación como contrato típico para la gestión indirecta completa de un ámbito de ejecución de planeamiento urbanístico.
Además, también existe la posibilidad de que un propietario minoritario de suelo que no sea propietario del porcentaje de superficie de suelo necesaria, plantee una iniciativa como agente urbanizador en un sistema de ejecución privada cuando así esté previsto en la legislación urbanística de la correspondiente Comunidad, lo cual encajaría con la vigente regulación del artículo 6 de la Ley de Suelo. Esta posibilidad contempla el caso de que una empresa interesada en plantear una iniciativa como agente urbanizador en un determinado ámbito de ejecución compre una pequeña superficie de suelo en el mismo para de esa forma poder plantear su iniciativa, dado que será en tal caso un propietario más.
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Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado especializado en Derecho Urbanístico