Edificios de gran altura en el Derecho Urbanístico en España

Edificios de gran altura en el Derecho Urbanístico en España

Alejandro Javier Criado Sánchez Abogado urbanista

El régimen jurídico de los edificios de gran altura o también llamados “rascacielos” en el urbanismo en España requiere analizar varios aspectos como son el modelo de ciudad, el planeamiento urbanístico y las actuaciones de dotación. La primera premisa para prever uno o varios edificios de gran altura es el modelo de ciudad y, sobre todo, la capacidad del municipio para absorber desde la perspectiva de los recursos hidricos y energéticos el crecimiento que supone. No es lo mismo esta previsión en un pequeño municipio, donde tendrá difícil encaje, que en una ciudad media o una gran ciudad, donde tendrá mayor facilidad de encaje. En cualquier caso, lo importante es que el modelo de ciudad lo eligen los ciudadanos a través de sus representantes municipales, dado que la Constitución reconoce la competencia de los municipios para la gestión de sus propios intereses y la jurisprudencia tiene establecido de forma reiterada desde sentencias de los años noventa, con el Magistrado Rafael Barrio como ponente, que el modelo de ciudad es  una competencia municipal.

Un segundo aspecto a tener en cuenta es el planeamiento urbanístico, dado que un edificio de gran altura requerirá la regulación de la ordenanza edificatoria correspondiente en sus normas urbanísticas, cuya regulación, modificación o alteración será igualmente parte de la ordenación urbanística que corresponde estrictamente el municipio.

Un tercer aspecto importante es la técnica urbanística a través de la cual se ejecutan los edificios de gran altura. Si estamos en una ciudad como puede ser por ejemplo Benidor, donde en en la calle principal, o una de ellas, todos los edificios son de gran altura y el planeamiento ya tiene la previsión necesaria de suelos dotacionales así como de las infraestructuras necesarias, en principio no debería requerir de ninguna técnica urbanística especial. Sin embargo, si el planeamiento prevé un edificio de gran altura de forma aislada en un determinado punto de la ciudad, en un suelo urbano, que duda cabe que ello conllevará necesariamente una actuación de dotación, esencialmente por dos motivos. El primero, porque es razonable que la previsión en una zona de un incremento de viviendas requiera un incremento proporcional de las dotaciones necesarias para sus habitantes, ya sea en zonas verdes o en equipamientos, a parte por supuesto de la mejora de las infraestructuras para los suministros correspondientes. El segundo, porque es de sentido común que si en una parcela de suelo urbano se produce un importante incremento de aprovechamiento, dicha situación de desigualdad respecto a las parcelas colindantes sea compensada por el propietario a la ciudad, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Constitución, relativo a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos.

En definitiva, el Derecho Urbanístico en España no impide como regla general que en cualquier municipio se lleven a cabo edificios de gran altura. Sin embargo, su encaje requerirá tener en cuenta el modelo de ciudad, el planeamiento urbanístico y en su caso la técnica urbanística precisa para encajar el incremento sustancial edificatorio.

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Alejandro Javier Criado Sánchez

Abogado especializado en Derecho Urbanístico

 

 

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