¿Cuál es el contenido y alcance del documento de adaptación del planeamiento a la Ley Urbanística de Andalucía?

¿Cuál es el contenido y alcance del documento de adaptación del planeamiento a la Ley Urbanística de Andalucía?

Alejandro Javier Criado Sánchez Abogado urbanista

Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado urbanista

Los planes generales, en el conjunto de España, por regla general no necesitan adaptarse a sus legislaciones urbanísticas cuando éstos se aprobaron conforme a Leyes anteriores. Sin embargo, en Andalucía, su regulación urbanística, con la finalidad de fomentar la construcción de viviendas protegidas, establece la necesidad de que todos los municipios adapten su planeamiento de tipo general adaptación a la Ley 7/2002 que regula la ordenación urbanística (LOUA), para lo cual, se impiden modificaciones estructurales de aquellos planes no adaptados transcurridos cuatro años desde la entrada en vigor de la misma, es decir, a partir del 30 de enero de 2007. La finalidad principal de fomento de viviendas protegidas viene además desarrollada en el Decreto 11/2008, en virtud del cual, se pueden modificar las previsiones de los desarrollos pendientes a la reserva legal del 30% de edificabilidad residencial para vivienda protegida.

Sin embargo, a la vista de las estadísticas de la Junta de Andalucia, da la impresión de que ni la reserva de la Ley 7/2002 ni las citadas limitaciones para conseguir la adaptación de los planes urbanísticos a dicha norma (que por cierto son una minoría) han logrado su objetivo, puesto que si bien entre 1999 y 2002 se ejecutaron 170.244 viviendas protegidas en Andalucia, incluyendo en venta, alquiler y rehabilitación, el número de viviendas ejecutadas a partir de la entrada en vigor de la LOUA, entre 2003 y 2007 fueron 180.000 €, es decir, el número de viviendas puestas a disposición de quienes la necesitan al año ha descendido, sin que tales datos hayan variado de forma sustancial en los años siguientes. Más bien podría considerarse todo lo contrario, pues entre 2009 y 2014, la demanda total de viviendas protegidas en Andalucía ha sido de 153.170 viviendas, es decir, que no difiere la demanda anual de viviendas protegidas de las que anualmente se venían ejecutando antes de entrar en vigor la LOUA.

Descargar estadísticas de viviendas ejecutadas

Descargar estadísticas de demanda de viviendas

Por tanto, a la vista de tales datos publicados por la Consejería de la Junta de Andalucía con competencias de urbanismo y vivienda, limitar el crecimiento y progreso de los municipios a expensas de la tramitación del documento de adaptación da la impresión de que es innecesario.

Tampoco da la impresión de que sea necesaria la reserva del 30% de edificabilidad residencial (no sólo prevista a nivel autonómico sino también a nivel nacional) teniendo en cuenta que la demanda anual aproximada de viviendas protegidas en Andalucía ronda las 38.000 y que antes de la entrada en vigor de la LOUA y de dicha reserva del 30%, se venían ejecutando un número mayor de viviendas protegidas, unas 50.000. Lo más razonable sería dejar la previsión de viviendas protegidas a cada planeamiento general, en atención a la demanda real de estas viviendas en cada municipio, en lugar de establecer la misma previsión para todos los municipios andaluces, dadas las enormes diferencias entre los de gran población y los de menor población, así como entre los de costa e interior, por lo que ello supone además de limitación municipal para la toma de sus decisiones y para los desarrollos urbanísticos, tan importantes para el progreso, el crecimiento y la creación de empleo.

Respecto al contenido de la adaptación parcial (pues la total se lleva a cabo a través de la revisión del planeamiento general), su objetivo es adaptar las determinaciones básicas o estructurales del planeamiento general a la Ley 7/2002. Sin embargo, como se ha expuesto, su finalidad principal es incrementar la previsión de viviendas protegidas estableciendo la necesidad de incluir en todas las áreas y sectores del plan con edificabilidad residencial la reserva del 30% de vivienda protegida, con la siguiente salvedad prevista en el artículo 3 del Decreto 11/2008:

La reserva de vivienda protegida no será exigible a los sectores que cuenten con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al 20 de enero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de septiembre, ni en aquellas áreas que cuenten con ordenación pormenorizada, aprobada inicialmente, con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial.

Además, el documento de adaptación deberá establecer la clasificación y categorización actualizada del suelo urbano y urbanizable del municipio en función de su desarrollo a lo largo de los años. Para ello, el artículo 4 del Decreto 11/2008 regula los ajustes en la clasificación del suelo, requiriendo para que un suelo se considere como suelo urbano consolidado, si ha sido clasificado como suelo urbano, que su urbanización no reuna los requisitos previstos para el suelo urbano no consolidado, es decir, básicamente, que no cuente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones en la proporción y características adecuadas a la edificación existente o prevista, con independencia de si su desarrollo ha sido o no legal. Si ha sido clasificado como suelo urbanizable, que haya dido urbanizado legalmente, es decir, con su correspondiente planeamiento de desarrollo, proyecto de compensación o reparcelación y su correspondiente proyecto de urbanización.

En definitiva, el documento de adaptación parcial resulta necesario para aquellos municipios con previsión de crecimiento, sin perjuicio de que como se ha expuesto, resulta cuestionable tales limitaciones así como la necesidad de la reserva legalmente prevista para viviendas protegidas.

Alejandro Javier Criado Sánchez

Abogado especializado en Derecho Urbanístico

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