Certificado de inexistencia o de prescripción de infracciones urbanísticas en la compra de un inmueble

Certificado de inexistencia o de prescripción de infracciones urbanísticas en la compra de un inmueble

Alejandro Javier Criado Sánchez Abogado urbanista

Alejandro Javier Criado Sánchez
Abogado urbanista

Desde que en los últimos años el urbanismo se está volviendo más complejo los profesionales buscan las mayores garantías posibles para los compradores de inmuebles, especialmente de las viviendas para extranjeros. Dentro de dichas garantías, es bastante común la solicitud de un certificado al Ayuntamiento correspondiente de inexistencia de infracciones urbanísticas.

Ahora bien, cabe preguntarse si este certificado es realmente necesario pedirlo y cuál es su utilidad real. O incluso cabría preguntarse si no sería otro, en lugar de éste, el certificado que habría pedir a los ayuntamientos cuando se representa al comprador de una vivienda.

Pues bien, en primer lugar es importante partir de un principio esencial, no sólo en derecho administrativo sancionador sino también de cualquier país democrático y es el principio de responsabilidad junto con el principio de presunción de inocencia (art. 24 CE). Es decir, una persona que compra un inmueble jamás es responsable de las sanciones que se hubiesen impuesto al propietario vendedor del mismo. Así lo establece el artículo 137.1 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 1992 vigente hasta octubre de 2016: Los procedimientos sancionadores respetarán la presunción de no existencia de responsabilidad administrativa mientras no se demuestre lo contrario”.

Bajo esa premisa, cabe preguntarse: ¿qué necesidad hay de pedir un certificado que establezca si como consecuencia de la construcción o ampliación de una vivienda el vendedor o anterior propietario ha sido sancionado o si las sanciones que en su caso existiesen han prescrito o no?, pues en realidad prácticamente ninguna dado que el comprador no es responsable de las sanciones impuestas a un tercero, salvo que España no fuese un país democrático, que gracias a Dios no es el caso. Es decir, en ningún caso se le puede exigir al comprador de una vivienda la sanción impuesta a un tercero, algo que por evidente que parezca, la práctica dice todo lo contrario.

Ahora bien, de forma paralela a los procedimientos sancionadores si se inicia otro para restablecer la legalidad urbanística. Es decir, un procedimiento administrativo que establecerá que si lo ilegalmente edificado es legalizable, debe legalizarse tramitando un proyecto de legalización, y si no es legalizable, debe procederse a la demolición de lo ilegalmente construido. Este expediente si que afecta a cualquier comprador de una vivienda, dado que no se trata de un expediente personal como es el sancionador sino de un expediente sobre un inmueble con independencia de su propietario. Por tanto, parece razonable que si se quiere garantizar a un comprador que el inmueble que se compra no ha tenido ningún problema urbanístico que pueda afectarle, lo que hay que pedir es un certificado de existencia o inexistencia de procedimiento de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

Alejandro Javier Criado Sánchez

Doctor en Derecho y Abogado

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